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Airbnb-Management & Co-Hosting in Polen

Ferienwohnung in Polen vermieten lassen: digitale Betriebsführung aus Bamberg, lokale Dienstleister vor Ort – ohne Grundgebühr und ohne Knebelvertrag.

RM Hospitality übernimmt Airbnb-Management und Co-Hosting für Ferienwohnungen und Apartments in Polen – von der Ostseeküste um Kolberg und Swinemünde über Masuren bis zu Städten wie Danzig, Krakau oder Breslau. Wir bringen Ihre Unterkunft auf die relevanten Buchungskanäle, steuern die Preise dynamisch, beantworten Gästeanfragen mehrsprachig – auch auf Polnisch – und liefern ein monatliches Reporting. All das für 15–25 % vom Nettoumsatz, ohne Grundgebühr und ohne Knebelvertrag. Die Betriebsführung läuft digital aus Bamberg (Deutschland); Reinigung und Leistungen vor Ort übernehmen Ihre lokalen Dienstleister oder Partner, die wir gemeinsam aufbauen.

Der Ansatz stammt aus dem eigenen Betrieb: Seit 2022 haben wir in Süddeutschland ein Portfolio mit 45 Einheiten aufgebaut, mehr als 50.000 Prozesse über unsere Software CENTCOM automatisiert und dabei eine durchschnittliche RevPAR-Steigerung von +23,5 % sowie eine durchschnittliche Gästebewertung von 4,9 erreicht. Dieses Betriebsmodell ist ortsunabhängig – und damit auch für deutsche Eigentümer mit Apartment in Polen verfügbar. Die Betreuung und Beratung läuft auf Deutsch und Englisch; RM Hospitality ist Smoobu Ambassador und Airbnb-Co-Hosting-Ambassador.

Ferienwohnung in Polen vermieten lassen: Was übernehmen wir?

Wer seine Ferienwohnung in Polen vermieten lassen möchte, gibt bei uns die zeitintensiven, umsatzrelevanten Aufgaben ab – und behält Eigentum, Konten und Kontrolle. Konkret übernehmen wir:

• Distribution: Inserate auf Airbnb, Booking.com und weiteren Kanälen, Kalender-Synchronisation über einen Channel-Manager, laufende Optimierung von Fotos, Texten und Raten.
• Dynamische Preise: Jede Nacht wird einzeln bepreist – nach Saison, Wochentag, Nachfrage und lokalen Events. Das Prinzip dahinter erklärt RM Revenue.
• Gästekommunikation: schnelle Antworten von der Anfrage bis zum Check-out – auf Polnisch, Deutsch, Englisch und in weiteren Sprachen. Routineantworten automatisiert unsere Software, sensible Fälle bearbeitet ein Mensch.
• Koordination vor Ort: Reinigungs- und Wäschetermine leiten wir digital aus den An- und Abreisen ab und steuern die Abläufe. Reinigungskräfte und Hausmeister bleiben dabei Ihre Vertragspartner.
• Reporting: monatliche Auswertung mit Auslastung, ADR und RevPAR – die Begriffe erklärt unser Glossar.

Wichtig für Ihre Entscheidung: Wir unterhalten keine eigenen Büros in Polen. Distribution, Preise, Kommunikation und Reporting laufen remote aus Bamberg – was vor Ort geschehen muss, leisten lokale Dienstleister, die Sie bereits haben oder die wir gemeinsam finden. Diese Aufgabenteilung benennen wir offen, denn sie ist der Kern des Modells: Wie es sich von einer klassischen Hausverwaltung unterscheidet, zeigt Co-Hosting erklärt; einen Überblick über alle Betreuungsmodelle gibt der Ratgeber Ferienwohnung verwalten lassen.

Warum lohnt sich Airbnb-Management in Polen?

Polen hat sich zu einem der spannendsten Ferienimmobilienmärkte in der Nachbarschaft Deutschlands entwickelt: Entlang der Ostseeküste – in Kolberg (Kołobrzeg), Swinemünde (Świnoujście), Misdroy (Międzyzdroje) oder der Dreistadt um Danzig – sind in den letzten Jahren ganze Apartmentquartiere entstanden, viele davon im Eigentum deutscher Käufer. Dazu kommen die Masurische Seenplatte als Natur-Destination und Städte wie Krakau, Breslau oder Warschau mit ganzjährigem Städtetourismus.

Gerade an der Küste ist die Nachfrage stark saisonal: Die Sommerwochen sind vielfach ausgebucht, in der Nebensaison entscheidet der richtige Preis über die Auslastung. Genau hier setzt professionelle Preissteuerung an – eine starre Preisliste verschenkt im Juli Umsatz und steht im November im Weg. Wer sein Apartment an der Ostsee in Polen verwalten lassen möchte, ohne ständig vor Ort zu sein, bekommt mit unserem Modell Distribution, Preise und Gästekommunikation aus einer Hand – und behält über das monatliche Reporting den Überblick. Jedes Mandat beginnt mit einer kostenlosen Potenzialanalyse für das konkrete Objekt.

Rechtlicher Rahmen: Was gilt für Kurzzeitvermietung in Polen?

Polen war bei der Kurzzeitvermietung bislang vergleichsweise liberal – der Rahmen ist aber gerade in Bewegung (Stand September 2026). Die folgenden Punkte skizzieren die Lage, ersetzen jedoch keine Rechts- oder Steuerberatung: Maßgeblich bleiben die Gemeinde (gmina) am Objektstandort und Ihr rechtlicher bzw. steuerlicher Berater.

Eintrag in das gemeindliche Verzeichnis (Ewidencja)

Wer in Polen wiederholt an Touristen vermietet, erbringt Beherbergungsleistungen (usługi hotelarskie) und muss das Objekt schon heute in das Verzeichnis der Gemeinde eintragen lassen – die „ewidencja innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie“. Zuständig ist der Bürgermeister bzw. Stadtpräsident der Gemeinde, in der das Apartment liegt. Diese Pflicht besteht unabhängig von den neuen EU-Regeln.

EU-Verordnung und geplantes Zentralregister CWTON

Die EU-Kurzzeitvermietungs-Verordnung 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026 und schafft den Rahmen für Registrierungsnummern und den Datenaustausch zwischen Buchungsplattformen und Behörden. Polen setzt sie über ein eigenes Gesetz um: Der Regierungsentwurf, im Juli 2026 vom Ministerrat beschlossen und in den Sejm eingebracht, liegt nach der ersten Lesung Anfang September 2026 in den Ausschüssen; er sieht ein zentrales Verzeichnis touristischer Beherbergungsobjekte (CWTON) mit einer Identifikationsnummer je Objekt vor, vergeben über die Gemeinde, flankiert von empfindlichen Bußgeldern. Zudem sollen Wohnungseigentümergemeinschaften nach den geplanten Regeln ab 2028 die Kurzzeitvermietung im Haus per Beschluss untersagen können – wer ein Apartment in einer Eigentümergemeinschaft besitzt, sollte diesen Punkt im Blick behalten. Bis das Gesetz in Kraft ist, bleibt der gemeindliche Ewidencja-Eintrag maßgeblich; prüfen Sie den aktuellen Stand vor dem Start.

Kurtaxe: opłata miejscowa und opłata uzdrowiskowa

Viele polnische Urlaubsorte erheben eine örtliche Abgabe pro Person und angefangenem Aufenthaltstag. In anerkannten Kurorten wie Kolberg und Swinemünde heißt sie opłata uzdrowiskowa und beträgt 2026 jeweils 6,67 PLN pro Person und Tag (erhoben bei Aufenthalten von mehr als einem Tag). Höhe, Ausnahmen und Einzug regelt die jeweilige Gemeinde – häufig wird die Abgabe über die Unterkunft eingezogen. Klären Sie die Modalitäten für Ihren Ort direkt mit der Gemeinde.

Steuern: Besteuerung in Polen nach dem DBA

Mieteinkünfte aus einer in Polen belegenen Immobilie werden nach dem deutsch-polnischen Doppelbesteuerungsabkommen in Polen besteuert. Für private Vermietung existiert dort die Pauschalbesteuerung ryczałt – 8,5 % auf Einnahmen bis 100.000 PLN pro Jahr, darüber 12,5 %. Ob dieses Modell in Ihrem Fall greift, ob umsatzsteuerliche Pflichten hinzukommen und wie die Einkünfte in der deutschen Steuererklärung zu behandeln sind, hängt von der Ausgestaltung ab – lassen Sie das von einem Steuerberater mit deutsch-polnischer Praxis prüfen. Wir leisten keine Steuerberatung.

Was kostet Co-Hosting in Polen?

Für Ferienwohnungen gelten dieselben Konditionen wie in Deutschland: eine erfolgsabhängige Vergütung von 15–25 % vom Nettoumsatz, je nach Paket – ohne Grundgebühr und ohne Knebelvertrag. Kosten entstehen also nur, wenn Umsatz entsteht.

Paket	Vergütung (vom Nettoumsatz)	Grundgebühr
Starter	15 %	keine
Growth	20 %	keine
Full Service	25 %	keine

Was die Pakete im Einzelnen enthalten, zeigen RM Hosting und die Preisübersicht; das Modell selbst stellt die Seite Co-Hosting vor.

Funktioniert die Technik auch in Polen?

Ja. Unsere Software CENTCOM – Kanal-Synchronisation, KI-gestützte Gäste-Inbox, Housekeeping-Planung und Reporting – und die dynamische Preissteuerung mit PriceLabs arbeiten länderunabhängig. Airbnb, Booking.com und die übrigen Kanäle sind internationale Plattformen: Kalender, Preise und Nachrichten laufen für ein Apartment in Kolberg genauso wie für eines in Bamberg.

Wenn Sie Ihre Unterkunft selbst betreiben und nur die Werkzeuge möchten: CENTCOM kostet 169 €/Monat (1–3 Einheiten), 349 €/Monat (4–15) bzw. 549 €/Monat (16–30); ab 30 Einheiten auf Anfrage, 14 Tage kostenlos testbar.

So starten Sie: Ablauf ab der Potenzialanalyse

Schritt 1: Potenzialanalyse

Sie schildern uns Objekt, Lage und Ziele – über Kontakt oder telefonisch unter +49 171 9402131. Wir prüfen Marktumfeld, Kanalpräsenz und Preisniveau. Die Analyse ist kostenlos und unverbindlich; die Antwort erhalten Sie innerhalb von 48 Stunden.

Schritt 2: Konzept und Setup vor Ort

Sie wählen das Paket und legen die Leitplanken fest – Preisuntergrenzen, Belegungsregeln, Standards. Für Reinigung und Betreuung vor Ort binden wir Ihre bestehenden Dienstleister ein oder helfen bei der Suche nach Partnern. Ewidencja-Eintrag, Kurtaxe und Steuerfragen klären Sie parallel mit Gemeinde und Berater.

Schritt 3: Livegang und laufender Betrieb

Wir richten Kanäle, Preissteuerung und Kommunikation ein und übernehmen das Tagesgeschäft. Ab dann gilt: monatliches Reporting, kurze Abstimmungen, klare Zuständigkeiten. Soll aus einem leeren Apartment erst eine vermietbare Ferienwohnung werden, begleitet unser Aufbau-Service Sie bis zum Livegang – Details unter Ferienwohnung aufbauen lassen (Konditionen individuell).

Pension, Gästehaus oder mehrere Einheiten in Polen?

Auch Pensionen, Gästehäuser und größere Portfolios führen wir nach demselben Prinzip: Distribution, dynamische Preise, Gästekommunikation, Housekeeping-Steuerung und Reporting, mit individuellen Konditionen nach Größe und Leistungsumfang. Mehr dazu unter Hotel- & Gästehaus-Management. Sie vermieten in einem anderen Nachbarland? Einen ähnlichen Überblick gibt es auch für Tschechien und Österreich.

Häufige Fragen