Hospitality-Glossar.
34 Begriffe der Kurzzeitvermietung — von ADR bis Zweckentfremdung, deutsch und englisch, präzise erklärt.
ADR (Average Daily Rate)
Die ADR full form lautet Average Daily Rate — auf Deutsch: der durchschnittliche Tagespreis pro verkaufter Übernachtung. Berechnung: Zimmerumsatz ÷ verkaufte Nächte. Eine ADR von 95 € bedeutet, dass jede tatsächlich gebuchte Nacht im Schnitt 95 € eingebracht hat. Ausführlich mit Rechenbeispielen: ADR erklärt.
Auslastung (Occupancy Rate)
Die Auslastung — englisch Occupancy Rate — ist der Anteil der belegten Nächte an allen verfügbaren Nächten eines Zeitraums, angegeben in Prozent. 45 belegte von 60 verfügbaren Nächten ergeben 75 % Auslastung. Eine hohe Auslastung allein ist noch kein Erfolg: Wer zu günstig verkauft, ist immer voll. Aussagekräftig wird sie erst zusammen mit der ADR (siehe RevPAR).
Channel Manager (Kanalmanager)
Software, die ein Inserat über mehrere Buchungsplattformen synchron hält: Verfügbarkeiten, Preise und Buchungen werden laufend abgeglichen. Wichtigster Zweck ist die Vermeidung von Doppelbuchungen, wenn eine Unterkunft gleichzeitig auf Airbnb, Booking.com und der eigenen Website angeboten wird. Viele PMS wie Smoobu bringen einen Channel Manager bereits mit.
Co-Hosting
Beim Co-Hosting betreibt ein spezialisierter Partner die Ferienwohnung operativ im Namen des Eigentümers — vom Inserat über Preise und Gästekommunikation bis zur Reinigungskoordination. Der Eigentümer bleibt wirtschaftlich der Gastgeber; der Co-Host wird in der Regel prozentual am Umsatz beteiligt. Wie das Modell im Detail funktioniert, lesen Sie unter Co-Hosting erklärt.
Direktbuchung (Direct Booking)
Eine Buchung über die eigene Website oder auf direkte Anfrage — ohne Buchungsplattform dazwischen. Vorteil: keine OTA-Provision (marktüblich rund 15 %) und direkter Kontakt zum Gast schon vor der Anreise. Direktbuchungen setzen allerdings eigene Sichtbarkeit, eine rechtssichere Buchungsstrecke und Zahlungsabwicklung voraus.
Doppelbuchung (Double Booking)
Zwei Gäste buchen denselben Zeitraum für dieselbe Unterkunft — meist, weil Kalender zwischen Plattformen nicht oder zu langsam synchronisiert wurden. Doppelbuchungen verursachen Stornokosten und können das Ranking auf den Plattformen belasten. Zuverlässige Prävention leistet ein Channel Manager mit API-Anbindung; reine iCal-Synchronisation arbeitet zeitverzögert.
Dynamic Pricing (dynamische Preisgestaltung)
Preise passen sich automatisch an Nachfrage, Saison, Wochentag, Events und Wettbewerb an — etwa über Tools wie PriceLabs. Statt eines starren Festpreises entsteht so für jede einzelne Nacht ein eigener Preis. Dynamic Pricing gilt als der wichtigste Einzelhebel im Revenue Management.
Gap Night (Lückennacht)
Eine einzelne freie Nacht oder kurze Lücke zwischen zwei Buchungen, die wegen des Mindestaufenthalts allein kaum buchbar ist. Gap Nights lassen sich zum Beispiel über dynamische Mindestaufenthalts-Regeln oder gezielte Lückenrabatte füllen. Siehe auch: Orphan Nights.
Gästekommunikation (Guest Communication)
Alle Nachrichten zwischen Gastgeber und Gast — von der Buchungsbestätigung über Check-in-Informationen bis zur Bewertungsbitte. Schnelle Antwortzeiten beeinflussen auf den Plattformen Ranking und Bewertungen. Ein großer Teil dieser Nachrichten ist wiederkehrend und lässt sich automatisieren, heute zunehmend KI-gestützt.
GoBD
Grundsätze zur ordnungsmäßigen Führung und Aufbewahrung von Büchern, Aufzeichnungen und Unterlagen in elektronischer Form — die deutsche Verwaltungsvorschrift für steuerrelevante Belege. Für Vermieter bedeutet das in der Regel: Rechnungen und Buchungsbelege revisionssicher und unveränderbar zu archivieren. Die konkrete Umsetzung klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
Housekeeping
Der gesamte Reinigungs- und Wäscheprozess zwischen zwei Aufenthalten, inklusive Qualitätskontrolle und Verbrauchsmaterial. In der Kurzzeitvermietung ist Housekeeping zeitkritisch: Zwischen Check-out und dem nächsten Check-in liegen oft nur wenige Stunden — entsprechend wichtig sind saubere Planung und klare Checklisten.
iCal (iCal-Sync)
Ein Kalender-Standardformat (.ics), mit dem Plattformen Belegungskalender untereinander austauschen. iCal-Sync ist einfach und fast überall verfügbar, aktualisiert aber nur zeitverzögert — je nach Plattform teils erst nach Stunden — und überträgt weder Preise noch Gastdaten. Für professionelle Setups ist die API-Anbindung über Channel Manager oder PMS die verlässlichere Wahl.
Instant Booking (Sofortbuchung)
Gäste buchen sofort verbindlich, ohne dass der Gastgeber die Anfrage erst bestätigen muss. Plattformen wie Airbnb belohnen Sofortbuchung in der Regel mit besserer Sichtbarkeit; im Gegenzug braucht es klare Hausregeln und lückenlos gepflegte Kalender.
Kaution (Security Deposit)
Sicherheitsleistung für mögliche Schäden während des Aufenthalts. Auf den großen Plattformen ist die klassische Kaution weitgehend durch Schadensprogramme ersetzt (etwa AirCover bei Airbnb); bei Direktbuchungen wird sie weiterhin häufig vereinbart und nach schadenfreier Abreise erstattet.
Kurtaxe
Ortsabhängige Gäste- oder Übernachtungsabgabe in Kur- und Tourismusorten, die pro Person und Übernachtung erhoben und an die Kommune abgeführt wird. Höhe, Ausnahmen und Meldewege unterscheiden sich je nach Gemeinde erheblich; verbindliche Auskunft gibt die jeweilige Kurverwaltung oder Gemeinde.
Length of Stay (LOS, Aufenthaltsdauer)
Die Aufenthaltsdauer einer Buchung in Nächten. Im Revenue Management werden Preise und Regeln oft nach LOS gestaffelt — etwa Wochenrabatte für lange Aufenthalte oder saisonal unterschiedliche Mindestaufenthalte.
Meldeschein
Beherbergungsbetriebe in Deutschland unterliegen der besonderen Meldepflicht nach dem Bundesmeldegesetz. Seit Januar 2025 ist diese Pflicht für deutsche Staatsangehörige weitgehend entfallen; ausländische Gäste müssen in der Regel weiterhin einen Meldeschein ausfüllen und unterschreiben. Verbindliche Auskunft für Ihren Ort gibt die zuständige Meldebehörde.
Mindestaufenthalt (Minimum Stay)
Die kleinste buchbare Zahl an Nächten. Ein höherer Mindestaufenthalt senkt Reinigungsaufwand und Kosten pro Buchung, kostet aber Nachfrage — professionell wird er deshalb saisonal und lückenabhängig gesteuert, statt pauschal gesetzt.
Occupancy Rate
Occupancy Rate heißt auf Deutsch Auslastung (auch: Belegungsquote): der Prozentsatz der belegten an den verfügbaren Nächten. Die vollständige Definition mit Rechenbeispiel finden Sie im Eintrag Auslastung; wie Preis und Auslastung zusammenwirken, zeigt der RevPAR.
Orphan Nights (verwaiste Nächte)
Kurze Restlücken zwischen Buchungen, die wegen Mindestaufenthalts-Regeln nicht buchbar sind und deshalb unbemerkt Umsatz kosten. Gegenmittel sind dynamische Mindestaufenthalte, die solche Lücken gezielt zur Buchung freigeben, oder Rabatte für kurze Zwischenaufenthalte.
OTA (Online Travel Agency)
Online-Buchungsplattform wie Airbnb, Booking.com oder Vrbo, über die Gäste Unterkünfte finden und buchen. Dafür berechnen OTAs eine Provision — marktüblich liegt sie, je nach Plattform und Modell, im Bereich von rund 15 %. OTAs bringen Reichweite; die Gästebeziehung gehört dort allerdings zuerst der Plattform.
PMS (Property Management System)
Die Buchungs- und Verwaltungszentrale einer Unterkunft: Reservierungen, Kalender und Gastdaten, oft mit integriertem Channel Manager (Beispiele: Smoobu, Guesty, Hostaway). Software wie unser CENTCOM ersetzt das PMS bewusst nicht, sondern setzt darauf auf und automatisiert die Abläufe rund um Kommunikation, Reinigung und Abrechnung.
Preis pro Tag (Tagespreis)
„Preis pro Tag" bedeutet den Preis für eine Übernachtung in der Unterkunft — auf Buchungsplattformen meist als „Preis pro Nacht" ausgewiesen, jeweils vor Gebühren, Steuern und Abgaben. Der über einen Zeitraum durchschnittlich erzielte Preis pro Tag ist die ADR (Average Daily Rate).
Registrierungspflicht (EU, ab Mai 2026)
Ab Mai 2026 gilt in der EU eine einheitliche Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungs-Inserate: Vermieter erhalten eine Registrierungsnummer, die im Inserat anzugeben ist, und Plattformen übermitteln Buchungsdaten an die Behörden. Die konkrete Umsetzung regeln die Mitgliedstaaten und Kommunen — verbindliche Auskunft gibt die jeweils zuständige Behörde.
Revenue Management
Die systematische Steuerung von Preisen, Mindestaufenthalten und Verfügbarkeiten mit dem Ziel, den Umsatz pro verfügbarer Nacht (RevPAR) zu maximieren. Werkzeuge sind Dynamic Pricing, Saisonkalender und laufendes Kennzahlen-Monitoring. In unserem eigenen Portfolio (Süddeutschland, 45 Objekte) lag die durchschnittliche RevPAR-Steigerung im Sechsmonatsvergleich Ende 2024/Ende 2025 bei +23,5 % — mehr dazu unter RM Revenue.
RevPAR (Revenue per Available Room)
Umsatz je verfügbarer — nicht nur belegter — Einheit und Nacht. Formel: RevPAR = ADR × Auslastung, gleichwertig: Zimmerumsatz ÷ verfügbare Nächte. Der RevPAR gilt als die ehrlichste Ertragskennzahl, weil er Preis und Belegung zusammenführt. Ausführlich mit Beispielen: RevPAR & ADR erklärt.
Room Revenue (Zimmerumsatz)
Room Revenue heißt auf Deutsch Zimmerumsatz oder Logisumsatz: der Umsatz aus reinen Übernachtungen — ohne Reinigungsgebühren, Extras und durchlaufende Posten wie die Kurtaxe. Der Room Revenue ist die Berechnungsbasis für ADR und RevPAR und sollte deshalb sauber von Nebenerlösen getrennt erfasst werden.
Saisonpreise (Seasonal Pricing)
Feste Preisstufen je Saison — etwa Haupt-, Neben- und Zwischensaison. Saisonpreise sind die einfachste Form der Preisdifferenzierung; Dynamic Pricing verfeinert dieselbe Idee bis auf die Ebene einzelner Tage und Events.
Self-Check-in
Gäste checken ohne persönliche Schlüsselübergabe ein — per Smart Lock, Schlüsselbox oder Codeschloss, mit digitaler Anleitung vorab. Self-Check-in macht Anreisezeiten flexibel, spart Fahrten und ist ein Grundbaustein der automatisierten Ferienwohnung.
Smart Lock
Elektronisches Türschloss, das per Zahlencode oder App öffnet und für jeden Gast einen eigenen, zeitlich begrenzten Zugangscode erzeugen kann. In Kombination mit dem PMS lassen sich Codes automatisch je Buchung generieren und nach der Abreise deaktivieren — ohne Schlüsselverlust-Risiko.
Superhost
Airbnb-Status für Gastgeber, die über zwölf Monate Kriterien wie eine hohe Durchschnittsbewertung, hohe Antwortrate und sehr niedrige Stornoquote erfüllen; die Einstufung wird quartalsweise geprüft. Der Status wirkt als Vertrauenssignal gegenüber Gästen und kann die Sichtbarkeit im Suchranking verbessern.
Umsatzsteuer bei Kurzzeitvermietung
Kurzfristige Beherbergungsumsätze unterliegen in Deutschland in der Regel dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG); Nebenleistungen wie Frühstück können abweichend zu behandeln sein. Ob überhaupt Umsatzsteuer anfällt, hängt unter anderem von der Kleinunternehmerregelung ab — klären Sie Ihre Konstellation unbedingt mit dem Steuerberater.
Vacation Rental (Ferienwohnung, Short-Term Rental)
Der englische Oberbegriff für Ferienunterkünfte, die tage- oder wochenweise vermietet werden — auf Deutsch: Ferienwohnung oder Ferienhaus, als Geschäftsmodell Kurzzeitvermietung (Short-Term Rental, STR). Dieses Vacation-Rental-Glossar deckt die Begriffe ab, die Ihnen dabei am häufigsten begegnen; den Weg in die Praxis zeigt unser Leitfaden Ferienwohnung erfolgreich starten.
Zweckentfremdung
Rechtlicher Begriff für die Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken als dem Dauerwohnen — darunter fällt in vielen Großstädten auch die Kurzzeitvermietung. Städte wie Berlin, München oder Hamburg verlangen dafür in der Regel eine Genehmigung oder Registrierungsnummer; Verstöße können mit hohen Bußgeldern belegt sein. Verbindlich ist immer die jeweilige kommunale Satzung. Dieses Glossar wird laufend erweitert. Fehlt Ihnen ein Begriff, freuen wir uns über einen kurzen Hinweis — und wer die Kennzahlen lieber im Zusammenhang liest, findet die ausführlichen Erklärstücke oben direkt in den jeweiligen Einträgen verlinkt.
Mehr im Ratgeber — oder direkt Was ist Co-Hosting? und RevPAR & ADR erklärt.
Häufige Fragen
ADR full form steht für Average Daily Rate, auf Deutsch: durchschnittlicher Tagespreis. Die Kennzahl berechnet sich als Zimmerumsatz geteilt durch die Zahl der verkauften Nächte und zeigt, wie viel eine tatsächlich gebuchte Nacht im Durchschnitt eingebracht hat.
Occupancy Rate heißt auf Deutsch Auslastung oder Belegungsquote. Sie gibt den Anteil der belegten Nächte an allen verfügbaren Nächten eines Zeitraums in Prozent an — 45 belegte von 60 verfügbaren Nächten entsprechen 75 Prozent Auslastung.
Room Revenue heißt auf Deutsch Zimmerumsatz oder Logisumsatz: der Umsatz aus reinen Übernachtungen, ohne Reinigungsgebühren, Extras und durchlaufende Posten wie die Kurtaxe. Er ist die Berechnungsbasis für die Kennzahlen ADR und RevPAR.
Die ADR misst nur den Durchschnittspreis der verkauften Nächte, der RevPAR verteilt den Umsatz auf alle verfügbaren Nächte — auch die leeren. Deshalb kann die ADR steigen, während der RevPAR fällt, wenn hohe Preise zu viel Leerstand führen. Für die Ertragssteuerung ist der RevPAR die aussagekräftigere Kennzahl.
Der Preis pro Tag — auf Buchungsplattformen meist Preis pro Nacht genannt — ist der Übernachtungspreis vor Gebühren, Steuern und Abgaben. Der über einen Zeitraum durchschnittlich erzielte Preis pro Tag ist die ADR (Average Daily Rate).
Oft nicht als separates Tool: Viele PMS wie Smoobu bringen einen Channel Manager bereits mit. Wichtig ist, dass die Anbindung an die Plattformen per API erfolgt und nicht nur per iCal — iCal synchronisiert zeitverzögert und begünstigt dadurch Doppelbuchungen.
Von der Theorie zur Umsatzsteigerung.
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