Zarządzanie najmem krótkoterminowym w Polsce
Obsługa Airbnb i zarządzanie apartamentami na wynajem: cyfrowe prowadzenie obiektu z Bambergu (Niemcy), lokalni usługodawcy na miejscu – bez opłat stałych, z jasnymi warunkami umowy.
RM Hospitality to firma co-hostingowa z Bambergu (Niemcy), która przejmuje zarządzanie najmem krótkoterminowym w Polsce: wprowadzamy Państwa apartament na Airbnb, Booking.com i inne kanały, codziennie dostosowujemy ceny do popytu, prowadzimy wielojęzyczną komunikację z gośćmi i co miesiąc dostarczamy przejrzysty raport. Wynagrodzenie wynosi 15–25% przychodu netto, bez opłat stałych, a czas trwania współpracy i okres wypowiedzenia są przejrzyście określone w Państwa umowie. Całość sterowana jest cyfrowo z Bambergu; sprzątaniem i obsługą na miejscu zajmują się Państwa lokalni usługodawcy lub partnerzy, których wspólnie pozyskamy.
Ten model wywodzi się z własnej praktyki: od 2022 r. zbudowaliśmy w południowych Niemczech portfel ponad 30 jednostek, zautomatyzowaliśmy ponad 50 000 procesów w naszym oprogramowaniu CENTCOM i osiągnęliśmy średni wzrost RevPAR o 23,5% przy średniej ocenie gości 4,9. Taki sposób pracy jest niezależny od lokalizacji, dlatego udostępniamy go również właścicielom apartamentów w Polsce. RM Hospitality jest ambasadorem Smoobu oraz ambasadorem co-hostingu Airbnb.
Obsługa Airbnb, Booking.com i innych kanałów: jakie zadania przejmujemy?
Oddają nam Państwo zadania czasochłonne i decydujące o przychodach, zachowując własność, konta na platformach i pełną kontrolę. W ramach zarządzania najmem krótkoterminowym przejmujemy:
- Dystrybucję: oferty na Airbnb, Booking.com i innych kanałach, synchronizację kalendarzy przez channel manager oraz bieżącą optymalizację zdjęć, opisów i stawek.
- Dynamiczne ceny: każda noc wyceniana jest osobno – według sezonu, dnia tygodnia, popytu i lokalnych wydarzeń, z wykorzystaniem PriceLabs i danych rynkowych.
- Komunikację z gośćmi: szybkie odpowiedzi od zapytania po wymeldowanie, w wielu językach; rutynowe wiadomości automatyzuje oprogramowanie, trudniejsze sprawy prowadzi człowiek.
- Koordynację na miejscu: harmonogramy sprzątania i prania planujemy cyfrowo na podstawie przyjazdów i wyjazdów; ekipy sprzątające pozostają Państwa kontrahentami.
- Raportowanie: comiesięczne zestawienie z obłożeniem, ADR i RevPAR – bez zgadywania, ile naprawdę zarabia obiekt.
Jak działa zdalne zarządzanie apartamentem z Niemiec?
Mówimy o tym wprost: nie mamy w Polsce własnych biur ani własnych obiektów i nie twierdzimy, że znamy każdą ulicę w Gdańsku czy Zakopanem. Nasza siła leży gdzie indziej: w sprawdzonych procesach operacyjnych i technologii. Dystrybucja, ceny, komunikacja z gośćmi i raportowanie działają w pełni zdalnie z Bambergu; wszystko, co wymaga obecności na miejscu – sprzątanie, pranie, drobne naprawy – wykonują Państwa dotychczasowi usługodawcy albo partnerzy lokalni, których wspólnie pozyskamy. O tym podziale ról mówimy otwarcie, bo właśnie to buduje zaufanie.
Co wnosimy z rynku niemieckiego? Standardy jakości wypracowane na własnym portfelu: ustandaryzowane listy kontrolne sprzątań, krótkie czasy reakcji na wiadomości gości, codzienną kontrolę cen i przejrzyste raporty miesięczne. Obsługa właścicieli odbywa się po niemiecku lub angielsku, komunikacja z gośćmi jest natomiast wielojęzyczna. Niemieckojęzyczna wersja tej strony: Airbnb-Management Polen.
Najem krótkoterminowy w Polsce: jakie przepisy trzeba znać?
Poniższe punkty szkicują ramy prawne (stan: 2026 r.), ale nie zastępują porady prawnej ani podatkowej. Wiążące pozostają informacje z Państwa gminy oraz od Państwa doradcy.
Wpis do ewidencji gminnej
Jeszcze przed przyjęciem pierwszych gości obiekt powinien zostać zgłoszony do ewidencji tzw. innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie, prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Obowiązek dotyczy również osób prywatnych nieprowadzących działalności gospodarczej; sam wpis jest bezpłatny.
Rozporządzenie UE 2024/1028 i rejestr CWTON
Unijne rozporządzenie 2024/1028 stosuje się od 20 maja 2026 r. i tworzy wspólne ramy dla numerów rejestracyjnych oraz wymiany danych między platformami rezerwacyjnymi a administracją. Polska ustawa wdrażająca była jednak w 2026 r. wciąż w toku prac legislacyjnych: rząd przyjął projekt w lipcu 2026 r., a centralny rejestr CWTON, prowadzony przez Ministerstwo Sportu i Turystyki, nie został jeszcze uruchomiony; projekt przewiduje kary do 50 000 zł (stan: wrzesień 2026 r.). Warto śledzić status prac na bieżąco – nowe wymogi platform na bieżąco uwzględniamy w prowadzonych przez nas ofertach.
Opłata miejscowa i uzdrowiskowa
O tym, czy w danej miejscowości pobierana jest opłata miejscowa lub uzdrowiskowa, decyduje rada gminy. Maksymalne stawki w 2026 r. wynoszą 3,46 zł za osobę za dobę (4,89 zł na obszarach ochrony uzdrowiskowej) oraz 6,67 zł w przypadku opłaty uzdrowiskowej; od 2027 r. zapowiadane są zmiany stawek i zasad poboru. Wysokość i sposób rozliczenia należy potwierdzić we własnej gminie.
Podatki: ryczałt, działalność gospodarcza, VAT
Przychody z najmu krótkoterminowego rozlicza się – w zależności od skali i charakteru działalności – jako najem prywatny ryczałtem (8,5% do 100 000 zł przychodu, 12,5% od nadwyżki) albo w ramach działalności gospodarczej; usługi zakwaterowania objęte są co do zasady 8% stawką VAT, przy czym mniejsi wynajmujący często korzystają ze zwolnienia podmiotowego z VAT (limit obrotu w 2026 r.: 240 000 zł). To jedynie ogólny zarys: konkretne rozliczenie warto ustalić z księgowym lub doradcą podatkowym.
Ile kosztuje zarządzanie apartamentami na wynajem?
Zarabiamy tylko wtedy, gdy zarabia Państwa obiekt: wynagrodzenie wynosi 15–25% przychodu netto, zależnie od pakietu, bez opłaty podstawowej, a czas trwania współpracy i okres wypowiedzenia są przejrzyście określone w Państwa umowie. Płacą Państwo tylko wtedy, gdy pojawia się przychód.
| Pakiet | Wynagrodzenie (od przychodu netto) | Opłata stała |
| Starter | 15% | brak |
| Growth | 20% | brak |
| Full Service | 25% | brak |
Pensjonaty, obiekty z pokojami gościnnymi i małe hotele prowadzimy według tej samej zasady, z warunkami ustalanymi indywidualnie po bezpłatnej analizie potencjału. Pełne zestawienie pakietów znajdą Państwo (w języku niemieckim) na stronach RM Hosting oraz w cenniku.
Technologia działa niezależnie od kraju: nasz autorski system CENTCOM łączy synchronizację kanałów, skrzynkę wiadomości od gości, planowanie sprzątań i raportowanie, a dynamiczne ceny wspiera PriceLabs. Jeśli prowadzą Państwo obiekt samodzielnie i potrzebują wyłącznie narzędzi: CENTCOM kosztuje 169 €/mies. (1–3 jednostki), 349 €/mies. (4–15) lub 549 €/mies. (16–30); powyżej 30 jednostek oferta indywidualna, 14 dni testów bezpłatnie.
Jak wygląda start współpracy?
Krok 1: Bezpłatna analiza potencjału
Opisują nam Państwo obiekt, lokalizację i cele; my sprawdzamy otoczenie rynkowe, obecność na kanałach i poziom cen. Analiza jest bezpłatna i niezobowiązująca, a odpowiedź wysyłamy w ciągu 48 godzin.
Krok 2: Koncepcja i przygotowanie
Wybierają Państwo pakiet i ustalają ramy: ceny minimalne, zasady przyjmowania rezerwacji, standardy. Do procesu włączamy Państwa usługodawców lub pomagamy znaleźć partnerów na miejscu; kwestie ewidencji, opłat i podatków wyjaśniają Państwo równolegle z gminą i doradcą.
Krok 3: Uruchomienie i bieżąca obsługa
Konfigurujemy kanały, dynamiczny cennik i komunikację, po czym przejmujemy codzienną obsługę: comiesięczny raport, krótkie uzgodnienia, jasny podział odpowiedzialności.
Jeżeli lokal dopiero powstaje lub wymaga wyposażenia, poprowadzimy go od pustych ścian po ofertę gotową do przyjmowania rezerwacji w ramach usługi przygotowania obiektu (warunki indywidualne). Najprościej zacząć przez formularz kontaktowy lub telefonicznie: +49 171 9402131.
Najczęstsze pytania
W zależności od pakietu 15%, 20% lub 25% przychodu netto (Starter, Growth, Full Service) – bez opłat stałych, a czas trwania współpracy i okres wypowiedzenia są przejrzyście określone w Państwa umowie. Dla pensjonatów i małych hoteli przygotowujemy indywidualną ofertę po bezpłatnej analizie potencjału.
Nie, i mówimy o tym celowo otwarcie: dystrybucję, ceny, komunikację z gośćmi i raporty prowadzimy cyfrowo z Bambergu w Niemczech. Prace na miejscu wykonują usługodawcy właściciela lub partnerzy lokalni, których wspólnie znajdziemy; pozostają oni Państwa kontrahentami.
Tak: obiekt należy zgłosić do gminnej ewidencji innych obiektów świadczących usługi hotelarskie jeszcze przed rozpoczęciem wynajmu; obowiązek obejmuje także osoby prywatne (stan: 2026 r.). Równolegle trwają prace nad centralnym rejestrem CWTON. Wiążące informacje uzyskają Państwo w swojej gminie.
Rozporządzenie UE 2024/1028 stosuje się od 20 maja 2026 r., ale polska ustawa wdrażająca nie została jeszcze uchwalona, a rejestr CWTON nie został uruchomiony (stan: wrzesień 2026 r.). Status prac legislacyjnych może się zmienić w każdej chwili – aktualny stan prosimy zweryfikować w gminie lub u doradcy.
Obsługa właścicieli – rozmowy, umowa, raporty – prowadzona jest po niemiecku lub angielsku; mówimy o tym uczciwie od pierwszego kontaktu. Komunikacja z gośćmi jest natomiast wielojęzyczna, niezależnie od tego, skąd przyjeżdżają.
Tak. W ramach usługi przygotowania obiektu towarzyszymy Państwu od pustego lokalu po ofertę gotową do przyjmowania rezerwacji; warunki ustalamy indywidualnie. Następnie obiekt płynnie przechodzi do bieżącego co-hostingu.
Jaki potencjał drzemie w Państwa apartamencie w Polsce?
Bezpłatna, niezobowiązująca analiza potencjału – odpowiedź w ciągu 48 godzin. Kontakt przez formularz lub telefonicznie: +49 171 9402131 (po niemiecku i angielsku).