Airbnb-Management & Co-Hosting in Österreich
Ferienwohnung in Österreich verwalten lassen: digitale Betriebsführung aus Bamberg, lokale Dienstleister vor Ort – ohne Grundgebühr und ohne Knebelvertrag.
RM Hospitality übernimmt Airbnb-Management und Co-Hosting für Ferienwohnungen und Apartments in Österreich: Wir bringen Ihre Unterkunft auf die relevanten Buchungskanäle, steuern die Preise dynamisch, beantworten Gästeanfragen mehrsprachig und liefern ein monatliches Reporting. All das für 15–25 % vom Nettoumsatz, ohne Grundgebühr und ohne Knebelvertrag. Die Betriebsführung läuft digital aus Bamberg (Deutschland); Reinigung und Leistungen vor Ort übernehmen Ihre lokalen Dienstleister oder Partner, die wir gemeinsam aufbauen.
Der Ansatz stammt aus dem eigenen Betrieb: Seit 2022 haben wir in Süddeutschland ein Portfolio mit 45 Einheiten aufgebaut, mehr als 50.000 Prozesse über unsere Software CENTCOM automatisiert und dabei eine durchschnittliche RevPAR-Steigerung von +23,5 % sowie eine Gästebewertung von 4,9 erreicht. Dieses Betriebsmodell ist ortsunabhängig – und damit auch für Eigentümer in Österreich verfügbar. RM Hospitality ist Smoobu Ambassador und Airbnb-Co-Hosting-Ambassador.
Ferienwohnung verwalten lassen in Österreich: Was übernehmen wir?
Wer seine Ferienwohnung in Österreich vermieten lassen möchte, gibt bei uns die zeitintensiven, umsatzrelevanten Aufgaben ab – und behält Eigentum, Konten und Kontrolle. Konkret übernehmen wir:
- Distribution: Inserate auf Airbnb, Booking.com und weiteren Kanälen, Kalender-Synchronisation über einen Channel-Manager, laufende Optimierung von Fotos, Texten und Raten – mehr dazu unter Ferienwohnung vermarkten.
- Dynamische Preise: Jede Nacht wird einzeln bepreist – nach Saison, Wochentag, Nachfrage und lokalen Events. Das Prinzip dahinter erklärt RM Revenue.
- Gästekommunikation: schnelle, mehrsprachige Antworten von der Anfrage bis zum Check-out. Routineantworten automatisiert unsere Software, sensible Fälle bearbeitet ein Mensch.
- Koordination vor Ort: Wir planen Reinigung und Wäsche digital aus den An- und Abreisen und steuern die Abläufe. Reinigungskräfte und Hausmeister bleiben dabei Ihre Vertragspartner.
- Reporting: monatliche Auswertung mit Auslastung, ADR und RevPAR – die Begriffe erklärt unser Glossar.
Wichtig für Ihre Entscheidung: Wir unterhalten keine eigenen Büros in Österreich. Distribution, Preise, Kommunikation und Reporting laufen remote aus Bamberg – was vor Ort geschehen muss, leisten lokale Dienstleister, die Sie bereits haben oder die wir gemeinsam finden. Diese Aufgabenteilung benennen wir offen, denn sie ist der Kern des Modells: Wie es sich von einer klassischen Hausverwaltung unterscheidet, zeigt Co-Hosting erklärt; einen Überblick über alle Betreuungsmodelle gibt der Ratgeber Ferienwohnung verwalten lassen.
Warum ist Österreich für Vermieter attraktiv?
Österreich gehört zu den tourismusstärksten Ländern Europas – mit einer Besonderheit, die Ferienwohnungen entgegenkommt: der Doppelsaison in den Alpenregionen. Wintersport auf der einen, Wander- und Sommerfrische-Tourismus auf der anderen Seite bedeuten zwei Buchungsfenster pro Jahr statt einem. Dazu kommt der Städtetourismus, der in Wien, Salzburg oder Innsbruck für ganzjährige Nachfrage sorgt.
Genau diese Saisonalität macht professionelle Preissteuerung wertvoll: Zwischen Ferienwochen, Veranstaltungen und Nebensaison schwankt die Zahlungsbereitschaft erheblich – eine starre Preisliste verschenkt in guten Wochen Umsatz und steht in schwachen Wochen im Weg. Zugleich gelten für die Airbnb-Verwaltung in Wien, Salzburg oder Tirol teils sehr unterschiedliche Markt- und Rechtsbedingungen. Deshalb beginnt jedes Mandat bei uns mit einer Potenzialanalyse für das konkrete Objekt.
Rechtlicher Rahmen: Was gilt für Kurzzeitvermietung in Österreich?
Kurzzeitvermietung berührt in Österreich Bundes- wie Landesrecht: Das Gästeverzeichnis regelt das bundesweite Meldegesetz, Abgaben und Raumordnung sind Sache der Bundesländer und Gemeinden. Die folgenden Punkte skizzieren den Rahmen (Stand 2026), ersetzen aber keine Rechtsberatung – maßgeblich bleiben Ihre Gemeinde bzw. Behörde und Ihr steuerlicher oder rechtlicher Berater.
Gästeverzeichnis und Meldepflicht
Beherbergungsbetriebe – auch private Vermieter von Ferienwohnungen – müssen ihre Gäste in ein Gästeverzeichnis (Gästeblatt) eintragen, in der Regel innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft. Die Details zur Führung ergeben sich aus dem Meldegesetz; Abgaben und örtliche Vorgaben regeln Bundesländer und Gemeinden unterschiedlich.
Ortstaxe und Nächtigungsabgabe
Für Übernachtungen fällt eine Tourismusabgabe an, die je nach Bundesland unterschiedlich heißt – etwa Ortstaxe oder Nächtigungsabgabe – und unterschiedlich berechnet wird: teils als Betrag pro Person und Nacht, teils prozentual vom Beherbergungsentgelt. Höhe, Abrechnung und Fälligkeit klären Sie mit Ihrer Gemeinde.
Wien: Sonderregeln für Kurzzeitvermietung
In Wien ist die Kurzzeitvermietung durch die Bauordnung stark eingeschränkt: Das Vermieten der eigenen Wohnung ist bis zu 90 Tage pro Jahr möglich (Home-Sharing). In Wohnzonen ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung darüber hinaus grundsätzlich unzulässig; außerhalb von Wohnzonen braucht es dafür eine befristete Ausnahmebewilligung (maximal fünf Jahre). Verstöße können empfindliche Verwaltungsstrafen nach sich ziehen – wer in Wien vermieten möchte, sollte die Zulässigkeit vor dem ersten Inserat prüfen lassen.
EU-Kurzzeitvermietungs-Verordnung seit Mai 2026
Die EU-Verordnung 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026 und schafft einen einheitlichen Rahmen für Registrierungsnummern und den Datenaustausch zwischen Buchungsplattformen und Behörden. Wichtig: Ob daraus tatsächlich eine Registrierungspflicht folgt, entscheiden in Österreich die Bundesländer – zum Geltungsbeginn hatte zunächst kein Bundesland ein Registrierungsverfahren eingerichtet, einzelne dürften später folgen (Stand 2026). Prüfen Sie den aktuellen Stand für Ihr Bundesland; neue Plattform-Anforderungen berücksichtigen wir organisatorisch in den betreuten Inseraten.
Was kostet Co-Hosting in Österreich?
Für Ferienwohnungen gelten dieselben Konditionen wie in Deutschland: eine erfolgsabhängige Vergütung von 15–25 % vom Nettoumsatz, je nach Paket – ohne Grundgebühr und ohne Knebelvertrag. Kosten entstehen also nur, wenn Umsatz entsteht.
| Paket | Vergütung (vom Nettoumsatz) | Grundgebühr |
| Starter | 15 % | keine |
| Growth | 20 % | keine |
| Full Service | 25 % | keine |
Was die Pakete im Einzelnen enthalten, zeigen RM Hosting und die Preisübersicht; das Modell selbst stellt die Seite Co-Hosting vor.
Funktioniert die Technik auch in Österreich?
Ja. Unsere Software CENTCOM – Kanal-Synchronisation, KI-gestützte Gäste-Inbox, Housekeeping-Planung und Reporting – und die dynamische Preissteuerung mit PriceLabs arbeiten länderunabhängig. Airbnb, Booking.com und die übrigen Kanäle sind internationale Plattformen: Kalender, Preise und Nachrichten laufen für eine Wohnung in Österreich genauso wie für eine in Deutschland.
Wenn Sie Ihre Unterkunft selbst betreiben und nur die Werkzeuge möchten: CENTCOM kostet 169 €/Monat (1–3 Einheiten), 349 €/Monat (4–15) bzw. 549 €/Monat (16–30); ab 30 Einheiten auf Anfrage, 14 Tage kostenlos testbar. Wer ganz am Anfang steht, findet unter Airbnb starten einen Einstieg.
So starten Sie: Ablauf ab der Potenzialanalyse
Schritt 1: Potenzialanalyse
Sie schildern uns Objekt, Lage und Ziele; wir prüfen Marktumfeld, Kanalpräsenz und Preisniveau. Die Analyse ist kostenlos und unverbindlich – die Antwort erhalten Sie innerhalb von 48 Stunden.
Schritt 2: Konzept und Setup vor Ort
Sie wählen das Paket und legen die Leitplanken fest – Preisuntergrenzen, Belegungsregeln, Standards. Für Reinigung und Betreuung vor Ort binden wir Ihre bestehenden Dienstleister ein oder helfen bei der Suche nach Partnern. Melde-, Abgabe- und Zulässigkeitsfragen klären Sie parallel mit Gemeinde und Berater.
Schritt 3: Livegang und laufender Betrieb
Wir richten Kanäle, Preissteuerung und Kommunikation ein und übernehmen das Tagesgeschäft. Ab dann gilt: monatliches Reporting, kurze Abstimmungen, klare Zuständigkeiten.
Soll aus einer leeren Immobilie erst eine vermietbare Ferienwohnung werden, begleitet unser Aufbau-Service Sie bis zum Livegang – Details unter Ferienwohnung aufbauen lassen (Konditionen individuell).
Gästehaus, Pension oder kleines Hotel in Österreich?
Auch Zimmerbetriebe führen wir nach demselben Prinzip – Distribution, dynamische Preise, Gästekommunikation, Housekeeping-Steuerung und Reporting, mit individuellen Konditionen nach Größe und Leistungsumfang. Mehr dazu unter Hotel- & Gästehaus-Management. Sie vermieten in der Schweiz? Dort gilt ein anderer Rahmen – unter anderem greift die EU-Registrierungsverordnung dort nicht: Airbnb-Management Schweiz.
Häufige Fragen
Unser Co-Hosting kostet je nach Paket 15 %, 20 % oder 25 % vom Nettoumsatz (Starter, Growth, Full Service) – ohne Grundgebühr und ohne Knebelvertrag. Für Gästehäuser, Pensionen und kleine Hotels erstellen wir nach der kostenlosen Potenzialanalyse ein individuelles Angebot.
Nein, und das sagen wir bewusst offen: Distribution, Preise, Gästekommunikation und Reporting steuern wir digital aus Bamberg. Für Reinigung und Leistungen vor Ort binden wir Ihre bestehenden lokalen Dienstleister ein oder helfen, passende Partner zu finden – diese bleiben Ihre Vertragspartner.
Die EU-Kurzzeitvermietungs-Verordnung gilt seit dem 20. Mai 2026, die konkrete Registrierungspflicht setzen in Österreich aber die Bundesländer um. Zum Geltungsbeginn hatte zunächst kein Bundesland ein Registrierungsverfahren eingerichtet; das kann sich ändern (Stand 2026). Verbindlich ist die Auskunft Ihrer Behörde bzw. Ihres Beraters für Ihr Bundesland.
Das hängt von Lage und Umfang ab: In Wiener Wohnzonen ist gewerbliche Kurzzeitvermietung weitgehend unzulässig; außerhalb braucht eine Vermietung über 90 Tage pro Jahr eine befristete Ausnahmebewilligung. Das Vermieten der eigenen Wohnung bis zu 90 Tage im Jahr bleibt möglich (Stand 2026). Lassen Sie die Zulässigkeit vor dem ersten Inserat prüfen – das ist keine Rechtsberatung unsererseits.
Die Pflichten liegen rechtlich beim Vermieter bzw. Betreiber und sind je nach Bundesland und Gemeinde unterschiedlich geregelt – von der Frist für den Gästeverzeichnis-Eintrag bis zur Berechnung der Ortstaxe oder Nächtigungsabgabe. Wir unterstützen bei der organisatorischen Umsetzung im laufenden Betrieb; die verbindliche Klärung erfolgt mit Gemeinde und Steuerberater.
Ja. Mit unserem Aufbau-Service begleiten wir den Weg von der leeren Immobilie bis zum buchbaren Inserat – Einrichtung, Ausstattung und Livegang, zu individuellen Konditionen. Danach geht das Objekt nahtlos in das laufende Co-Hosting über.
Wie viel Potenzial steckt in Ihrer Ferienwohnung in Österreich?
Kostenlose, unverbindliche Potenzialanalyse für Ihre Unterkunft in Österreich – Antwort innerhalb von 48 Stunden.