Ratgeber · Revenue

Dynamic Pricing erklärt

Der richtige Preis – für jede Nacht · ← Alle Ratgeber

Dynamic Pricing bedeutet, den Übernachtungspreis kontinuierlich an die Nachfrage anzupassen, statt einen festen Preis übers Jahr zu verlangen. So holen Sie an starken Tagen mehr heraus und füllen schwache Phasen gezielt – ein Kernprinzip im Revenue Management für Ferienwohnungen.

Wie Dynamic Pricing funktioniert

Ein Algorithmus bewertet täglich Nachfrage, Vorlaufzeit, Wochentage, Feiertage und lokale Events und berechnet daraus einen optimalen Preis. Das Ergebnis ist ein deutlich höherer RevPAR bei gleicher Wohnung.

Welche Faktoren den Preis einer Nacht bestimmen

Hinter jedem Tagespreis steht dieselbe Frage: Wie viel ist genau diese Nacht in genau diesem Marktumfeld wert? Um sie zu beantworten, bewertet die Preisautomatisierung mehrere Signale gleichzeitig. Die sechs wichtigsten:

Faktor	Wirkung auf den Preis
Saison	Ferienzeiten und Feiertage erlauben deutlich höhere Preise als die Nebensaison.
Wochentag	In Städten sind oft die Werktage rund um Messen stark, in Urlaubsregionen die Wochenenden; das Muster ist je Standort verschieden.
Vorlauf	Je näher das Anreisedatum rückt, desto wichtiger wird die Abwägung: Preis halten oder noch freie Nächte gezielt füllen?
Lokale Events	Messen, Konzerte und Festivals verändern die Nachfrage punktuell massiv. Wer sie nicht einpreist, verschenkt die stärksten Nächte des Jahres.
Eigene Belegung	Ist der Kalender früh gut gefüllt, können die verbleibenden Nächte höher angeboten werden, und umgekehrt.
Wettbewerbsumfeld	Preise und Auslastung vergleichbarer Unterkünfte in der Umgebung setzen den Rahmen, in dem sich Ihr Preis bewegen kann.

Wie stark jeder Faktor wirkt, hängt vom Standort ab: In Messestädten dominiert der Veranstaltungskalender, in Ferienregionen die Saison. Kein Mensch kann diese Abwägung für jede Nacht des Jahres manuell treffen – genau dafür gibt es Pricing-Software.

Die Engine dahinter

Wir setzen auf PriceLabs als Pricing-Engine und übernehmen die Preise automatisch über CENTCOM. Strategisch gesteuert wird das im Rahmen von RM Revenue.

Dynamic Pricing selbst machen oder machen lassen?

Die ehrliche Antwort zuerst: Tools wie PriceLabs können Sie auch ohne Agentur nutzen. Die Software steht Einzeleigentümern offen, und wie das Setup funktioniert, zeigt unser PriceLabs-Guide Schritt für Schritt.

Der eigentliche Aufwand steckt allerdings nicht im Einrichten, sondern in der laufenden Steuerung. Typische Fallstricke aus der Praxis:

• Der Basispreis ist falsch kalibriert; die Automatik rechnet dann jeden Tag konsequent vom falschen Ausgangspunkt.
• Mindestpreise fehlen oder sitzen zu niedrig, sodass nachfrageschwache Nächte zu billig in den Verkauf gehen.
• Empfehlungen werden ungeprüft übernommen oder aus Unsicherheit ständig manuell überschrieben; beides kostet Ergebnis.
• Saisonwechsel und Events werden nicht nachjustiert, weil die regelmäßige Kontrolle im Alltag untergeht.

Wer Zeit und Interesse an Zahlen mitbringt, kann Dynamic Pricing also gut selbst betreiben. Wer nicht wöchentlich in die Daten schauen möchte, lässt die Preissteuerung im Rahmen von RM Revenue betreuen; im Co-Hosting gehört aktives Revenue Management ab dem Growth-Paket (20 % vom Nettoumsatz) dazu. Zur Einordnung ein reines Rechenbeispiel, keine Ertragszusage: Bei 40.000 € Jahres-Nettoumsatz entspricht der Growth-Satz von 20 % einem Honorar von 8.000 € – dafür entfällt die komplette laufende Preisarbeit.

Häufige Missverständnisse

Rund um dynamische Preise halten sich drei Irrtümer besonders hartnäckig:

„Dynamisch heißt billig.“ Nein. Dynamic Pricing senkt Preise nicht pauschal, sondern differenziert sie: Starke Nächte werden teurer verkauft, schwache gezielt gefüllt. In unserem eigenen Portfolio lag das Ergebnis im Schnitt bei +23,5 % RevPAR, also mehr Umsatz pro verfügbarer Nacht, nicht weniger.

„Die Software verkauft meine Wohnung unter Wert.“ Der Mindestpreis bleibt: Sie legen eine Untergrenze fest, die der Algorithmus zu keinem Zeitpunkt unterschreitet. Nach unten behalten Sie damit dieselbe Kontrolle wie bei einem Festpreis, nach oben gewinnen Sie Spielraum.

„Rabatte sind im Preis schon berücksichtigt.“ Vorsicht: Plattform-Rabatte wie Genius- oder Mobile-Aktionen stapeln sich auf den Grundpreis. Wer mehrere Rabatte aktiviert, ohne den Grundpreis entsprechend anzuheben, verkauft real unter seiner eigenen Kalkulation. Grundpreis und Rabattlogik gehören deshalb immer zusammen gedacht.

Häufige Fragen