Regioner · Danmark

Administration af ferieboliger og sommerhuse i Danmark

Udlejning af sommerhus uden det daglige besvær: digital drift fra Bamberg, lokale samarbejdspartnere hos dig – intet fast gebyr, klare aftalevilkår.

RM Hospitality tilbyder administration af udlejning af sommerhuse og ferieboliger i Danmark: Vi lægger din bolig på Airbnb, Booking.com og andre relevante kanaler, prissætter hver enkelt nat dynamisk, besvarer gæstehenvendelser på flere sprog og leverer en månedlig rapport over belægning og omsætning. Honoraret er 15–25 % af nettoomsætningen – uden fast gebyr og med løbetid og opsigelsesvarsel klart fastlagt i din aftale. Driften styres digitalt fra Bamberg i Tyskland, mens rengøring og praktiske opgaver på stedet løses af dine egne lokale leverandører eller af partnere, vi finder i fællesskab.

Modellen kommer fra vores egen drift: Siden 2022 har vi opbygget en portefølje på mere end 30 enheder i Sydtyskland, automatiseret over 50.000 processer med vores egen software CENTCOM og opnået en gennemsnitlig RevPAR-stigning på +23,5 % og en gæstevurdering på 4,9. RM Hospitality er Smoobu Ambassador og Airbnb Co-Hosting Ambassador. Driftsmodellen er uafhængig af, hvor boligen ligger – og dermed også tilgængelig for ejere i Danmark.

Hvad overtager vi som udlejningsbureau for din feriebolig?

Et klassisk udlejningsbureau for ferieboliger arbejder ofte med lejegaranti og eget katalog. Vores model er en anden: co-hosting. Vi garanterer ingen mindsteleje og indtræder ikke som udlejer – du udlejer i eget navn og beholder ejerskab, konti og kontrol, mens vi leverer en samlet service til Airbnb-udlejning og de øvrige kanaler. Konkret overtager vi:

• Distribution: annoncer på Airbnb, Booking.com og flere kanaler, kalendersynkronisering via channel manager samt løbende optimering af fotos, tekster og priser.
• Dynamisk prissætning: hver nat prissættes individuelt efter sæson, ugedag, efterspørgsel og lokale begivenheder – med PriceLabs som motor.
• Gæstekommunikation: hurtige, flersprogede svar fra forespørgsel til check-ud. Rutinehenvendelser besvares automatisk af vores software, følsomme sager håndteres af et menneske.
• Koordinering på stedet: rengøring og linned planlægges digitalt ud fra an- og afrejser. Rengøringsfolk og vicevært forbliver dine aftalepartnere.
• Rapportering: månedlig oversigt med belægning, ADR og RevPAR.

Vigtigt for din beslutning: Vi har ingen egne kontorer i Danmark og foregiver ikke at have et lokalkendskab, vi ikke har. Distribution, priser, kommunikation og rapportering kører remote fra Bamberg – alt det, der skal ske fysisk på stedet, udføres af lokale leverandører, som du allerede har, eller som vi finder sammen. Den arbejdsdeling siger vi åbent, for den er kernen i modellen.

Hvorfor kan professionel administration betale sig i Danmark?

Udlejning af sommerhuse i Danmark er stærkt sæsonpræget: Skoleferier, helligdage og vejret flytter efterspørgslen fra uge til uge, og betalingsviljen svinger markant mellem højsæson og mellemsæson. En fast prisliste forærer omsætning væk i de gode uger og står i vejen i de svage.

Dertil kommer en dansk særregel: Fordi et sommerhus i et sommerhusområde kun må benyttes begrænset i vinterperioden (se reglerne nedenfor), er antallet af udlejbare uger i forvejen begrænset. Jo færre uger til rådighed, desto mere betyder det, hvad hver enkelt uge indbringer – og præcis dér arbejder den dynamiske prissætning. Derfor starter ethvert samarbejde hos os med en gratis potentialeanalyse af netop din bolig.

Hvilke regler gælder for udlejning af sommerhus og feriebolig i Danmark?

Korttidsudlejning i Danmark reguleres blandt andet af planloven, sommerhusloven og skattereglerne – og en del afhænger af kommunen. Punkterne her skitserer rammen (pr. 2026), men erstatter ikke juridisk eller skattemæssig rådgivning: Bindende svar får du hos din kommune, de ansvarlige styrelser og din revisor.

Sommerhuse: sommerperiode og vinterregler

Et sommerhus i et sommerhusområde må som udgangspunkt benyttes og udlejes frit i sommerperioden fra 1. marts til 31. oktober. I vinterperioden fra 1. november til udgangen af februar må huset samlet set kun benyttes i op til 9 uger, og et enkelt ophold må højst vare 4 sammenhængende uger (planlovens § 40, pr. 2026). Reglerne skal forhindre helårsbeboelse i sommerhusområder – tjek altid, hvad der konkret gælder for dit område.

Udlejning i eget navn – eller erhvervsmæssig udlejning?

Efter sommerhusloven kræver erhvervsmæssig udlejning af ferieboliger en tilladelse, som i praksis kun sjældent gives. Udlejer du dit eget sommerhus i eget navn – også via et bureau eller en platform – ligger du som udgangspunkt uden for tilladelseskravet. Vores co-hosting er bygget til netop den konstellation: ingen lejegaranti, ingen overtagelse af din bolig; du forbliver udlejer, vi driver det for dig. Er du i tvivl om dit setup, så få det vurderet, før du går i gang.

Helårsbolig: 70-dages-reglen og bopælspligt

Din helårsbolig må du som hovedregel korttidsudleje i op til 70 dage om året, når udlejningen sker via en platform, der indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen; kommunen kan hæve grænsen til 100 dage. Uden indberettende platform er grænsen typisk 30 dage (pr. 2026). Husk desuden, at mange kommuner har bopælspligt – en helårsbolig kan ikke uden videre omdannes til ren feriebolig.

Skat: bundfradrag ved indberettet udlejning

Udlejes fritidsboligen via en platform eller et bureau, der automatisk indberetter til Skattestyrelsen, er de første 50.200 kr. af lejeindtægten skattefri i 2026; af beløbet derover beskattes kun 60 %. Udlejer du privat uden indberetning, er bundfradraget kun 13.800 kr. (2026). Satserne reguleres årligt – afstem de aktuelle beløb og din samlede skattesituation med Skattestyrelsen eller din revisor.

EU-forordningen om korttidsudlejning (2024/1028)

EU-forordning 2024/1028 om dataindsamling ved korttidsudlejning gælder fra den 20. maj 2026 – og som EU-land er Danmark omfattet. Forordningen sætter rammen for registreringsnumre og dataudveksling mellem platforme og myndigheder, men det nationale registreringssystem var ved ikrafttrædelsen endnu ikke etableret i Danmark; nye krav kan derfor komme løbende (pr. 2026). Vi følger udviklingen og implementerer nye platformkrav i de annoncer, vi administrerer.

Hvad koster det at få sin udlejning administreret?

Vores service til Airbnb-udlejning og administration afregnes udelukkende som en andel af nettoomsætningen: 15–25 % alt efter pakke – uden fast gebyr og med klare aftalevilkår. Der opstår med andre ord kun omkostninger, når der er omsætning.

Pakke	Honorar (af nettoomsætningen)	Fast gebyr
Starter	15 %	intet
Growth	20 %	intet
Full Service	25 %	intet

Hvad pakkerne indeholder, kan du se hos RM Hosting og i prisoversigten (på tysk). For gæstehuse, pensioner og små hoteller udarbejder vi et individuelt tilbud.

Fungerer teknikken også i Danmark?

Ja. Vores software CENTCOM – kanalsynkronisering, AI-understøttet gæsteindbakke, rengøringsplanlægning og rapportering – og den dynamiske prissætning med PriceLabs fungerer uafhængigt af land. Airbnb og Booking.com er internationale platforme: Kalendere, priser og beskeder kører for et sommerhus i Danmark på præcis samme måde som for en lejlighed i Tyskland.

Driver du selv din udlejning og ønsker kun værktøjerne? CENTCOM koster 169 €/md. (1–3 enheder), 349 €/md. (4–15) og 549 €/md. (16–30); over 30 enheder efter aftale – og du kan prøve det gratis i 14 dage.

Sådan kommer du i gang: fra potentialeanalyse til go-live

Trin 1: Gratis potentialeanalyse

Du beskriver bolig, beliggenhed og mål via kontaktsiden; vi vurderer markedet, jeres synlighed på kanalerne og prisniveauet. Analysen er gratis og uforpligtende – du får svar inden for 48 timer.

Trin 2: Koncept og lokale partnere

Du vælger pakke og sætter rammerne: minimumspriser, husregler, standarder. Til rengøring og opgaver på stedet inddrager vi dine nuværende leverandører eller hjælper med at finde egnede partnere i dit område. Spørgsmål om regler, tilladelser og skat afklarer du sideløbende med kommune og rådgiver.

Trin 3: Go-live og løbende drift

Vi sætter kanaler, prisstyring og gæstekommunikation op og overtager den daglige drift. Herefter gælder: månedlig rapportering, korte afstemninger, klare ansvarsområder. Skal en tom bolig først indrettes og gøres klar til udlejning, hjælper vi også med opstarten – på individuelle vilkår.

Gæstehus, pension eller lille hotel i Danmark?

Også overnatningssteder med flere værelser driver vi efter samme princip – distribution, dynamiske priser, gæstekommunikation, housekeeping-styring og rapportering – med individuelle vilkår efter størrelse og omfang. Foretrækker du at læse på tysk? Denne side findes også i en tysk version: Airbnb-Management Dänemark.

Ofte stillede spørgsmål