Regiony · Česko

Správa krátkodobých pronájmů v Česku

Správa Airbnb a apartmánů na dálku: distribuci, dynamické ceny, komunikaci s hosty a reporting řídíme digitálně z Bamberku, úklid zajišťují vaši místní dodavatelé – bez paušálních poplatků, s jasnými smluvními podmínkami.

RM Hospitality zajišťuje správu krátkodobých pronájmů pro majitele apartmánů, penzionů a menších hotelů v Česku: dostaneme vaši nemovitost na Airbnb, Booking.com a další prodejní kanály, cenu každé noci nastavujeme dynamicky podle poptávky, odpovídáme hostům ve více jazycích a jednou měsíčně dodáme přehledný report. Odměna činí 15–25 % z čistých tržeb podle zvoleného balíčku – bez paušálních poplatků, s dobou trvání a výpovědní lhůtou transparentně stanovenými ve vaší smlouvě. Provoz řídíme digitálně z Bamberku v Bavorsku; úklid a práci na místě zajišťují vaši stávající dodavatelé nebo místní partneři, které společně vybereme.

Tento model vychází z vlastního provozu: od roku 2022 jsme v jižním Německu vybudovali portfolio více než 30 jednotek, automatizovali přes 50 000 procesů v našem softwaru CENTCOM a dosáhli průměrného růstu RevPAR o 23,5 % při průměrném hodnocení hostů 4,9. Protože celý provoz běží digitálně, funguje stejně pro apartmán v Praze, Brně nebo v Krkonoších. RM Hospitality je Smoobu Ambassador a ambasador co-hostingu Airbnb.

Co zahrnuje správa krátkodobých pronájmů?

Když nám svěříte správu Airbnb a dalších kanálů, předáváte časově nejnáročnější části provozu – a ponecháváte si vlastnictví, účty i plnou kontrolu. Konkrétně přebíráme:

• Distribuce: inzeráty na Airbnb, Booking.com a dalších kanálech, synchronizace kalendářů přes channel manager, průběžná optimalizace fotografií, textů a cen.
• Dynamické ceny: každá noc se oceňuje zvlášť – podle sezóny, dne v týdnu, poptávky a akcí v okolí, s nástrojem PriceLabs a vlastním revenue managementem.
• Komunikace s hosty: rychlé, vícejazyčné odpovědi od první poptávky po check-out; rutinu automatizuje software, citlivé případy řeší člověk.
• Koordinace na místě: úklid a prádlo plánujeme digitálně podle příjezdů a odjezdů; uklízecí firmy a správci zůstávají vašimi smluvními partnery.
• Reporting: měsíční přehled s obsazeností, průměrnou cenou za noc (ADR) a RevPAR.

Proč správa Airbnb na dálku z Bavorska?

Řekněme si to na rovinu: v Česku nemáme pobočku ani vlastní personál a nebudeme předstírat místní znalost, kterou nemáme. Naše práce – distribuce, cenotvorba, komunikace s hosty a reporting – je ze své podstaty digitální a běží z Bamberku v Horních Frankách, regionu v severním Bavorsku, který sousedí s Českem. Fyzickou práci na místě odvádějí dodavatelé, kteří zůstávají vašimi smluvními partnery. Díky této otevřeně pojmenované dělbě práce zůstává model štíhlý a náklady nízké.

Poradenství a spolupráce s vámi jako vlastníkem probíhají v němčině nebo angličtině; komunikace s vašimi hosty je naproti tomu vícejazyčná. Německou verzi této stránky najdete na /airbnb-management-tschechien.

Správa pronájmu apartmánu v Praze: co byste měli vědět?

Praha je zdaleka největší český trh krátkodobých pronájmů s celoroční poptávkou; vedle ní fungují Brno, Český Krumlov i horské oblasti jako Krkonoše nebo Šumava, kde se střídá zimní a letní sezóna. Právě kolísání poptávky mezi veletrhy, svátky, prázdninami a mimosezónou dělá z dynamické cenotvorby největší výnosovou páku: pevný ceník v silných týdnech rozdává peníze a ve slabých brzdí obsazenost.

Zároveň platí, že o zpřísnění pravidel se v Praze intenzivně diskutuje: město dlouhodobě žádá pravomoc krátkodobé pronájmy regulovat a mluví se o ročních limitech i o inspiraci chorvatským modelem. Závazně schválená celoměstská omezení zatím přijata nebyla (stav k roku 2026) – vývoj je ale třeba sledovat. Proto u nás každá spolupráce začíná bezplatnou analýzou potenciálu konkrétního objektu, včetně regulatorního výhledu pro danou lokalitu.

Jaká pravidla platí pro krátkodobé pronájmy v Česku?

Následující body načrtávají rámec (stav k roku 2026), nenahrazují však právní ani daňové poradenství – závazné jsou informace vaší obce, úřadů a vašeho poradce.

Živnost a daně: krátkodobý pronájem je ubytovací služba

Podle rozhodovací praxe českých soudů je krátkodobý pronájem přes platformy typu Airbnb ubytovací službou, tedy podnikáním – nikoli prostým nájmem. V praxi to zpravidla znamená volnou živnost „ubytovací služby“ a zdanění jako příjmů ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. Konkrétní dopady včetně DPH u provizí platforem proberte s daňovým poradcem.

Hlášení hostů: cizinecká policie a domovní kniha

Ubytovatel je povinen oznámit ubytování cizince cizinecké policii, zpravidla do tří pracovních dnů od ubytování – podnikatelé elektronicky přes systém Ubyport. Vedle toho se vede domovní kniha s údaji o hostech, kterou je nutné uchovávat šest let. Povinnosti vyplývají ze zákona o pobytu cizinců; poradíme vám, jak si tyto procesy v běžném provozu nastavit.

Místní poplatek z pobytu

Obce mohou vybírat místní poplatek z pobytu až do výše 50 Kč za osobu a započatý den (stav k roku 2026). Konkrétní sazbu stanoví obecně závazná vyhláška dané obce – v Praze jiná než na horách. Poplatníkem je host; ubytovatel poplatek vybírá, odvádí obci a vede evidenční knihu. Sazbu a splatnost si ověřte u své obce.

eTurista a evropské nařízení o krátkodobých pronájmech

Evropské nařízení 2024/1028 se použije od 20. května 2026 a sjednocuje rámec pro registrační čísla a výměnu dat mezi platformami a úřady. V Česku na něj navazuje novela zákona o cestovním ruchu a připravovaný registr eTurista: ubytovatelé v něm mají získat registrační číslo, které bude povinnou součástí každého inzerátu. Harmonogram spuštění se opakovaně posouval – aktuální stav a termíny si proto ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj nebo u svého poradce (stav k podzimu 2026). Nové požadavky platforem promítáme do spravovaných inzerátů organizačně.

Kolik stojí správa Airbnb v Česku?

Pro apartmány a rekreační byty platí stejné podmínky jako v Německu: odměna 15–25 % z čistých tržeb podle balíčku – žádný měsíční paušál, jasné smluvní podmínky. Platíte tedy jen tehdy, když vyděláváte.

Balíček	Odměna (z čistých tržeb)	Paušální poplatek
Starter	15 %	žádný
Growth	20 %	žádný
Full Service	25 %	žádný

Co jednotlivé balíčky obsahují, ukazuje stránka RM Hosting a přehled cen. Pro penziony, apartmánové domy a menší hotely připravíme individuální nabídku podle velikosti a rozsahu služeb.

Funguje technologie i pro české nemovitosti?

Ano. Náš software CENTCOM – synchronizace kanálů, inbox pro hosty s podporou AI, plánování úklidu a reporting – i dynamická cenotvorba s PriceLabs fungují nezávisle na zemi. Airbnb a Booking.com jsou mezinárodní platformy: kalendáře, ceny a zprávy běží pro apartmán v Praze stejně jako pro byt v Bamberku.

Pokud si provoz řídíte sami a chcete jen nástroje: CENTCOM stojí 169 € měsíčně (1–3 jednotky), 349 € (4–15), resp. 549 € (16–30 jednotek); nad 30 jednotek na vyžádání. Vyzkoušet jej můžete 14 dní zdarma.

Jak začít: od analýzy potenciálu ke spuštění

Krok 1: Analýza potenciálu

Popíšete nám objekt, lokalitu a své cíle; my prověříme trh, prodejní kanály a cenovou hladinu. Analýza je bezplatná a nezávazná – odpověď dostanete do 48 hodin přes kontaktní formulář nebo na čísle +49 171 9402131.

Krok 2: Koncept a nastavení

Vyberete balíček a společně nastavíme mantinely: minimální ceny, pravidla obsazenosti, standardy. Pro úklid zapojíme vaše stávající dodavatele, nebo pomůžeme najít nové. Živnost, hlášení a poplatky si souběžně vyjasníte s úřady a svým poradcem.

Krok 3: Spuštění a běžný provoz

Nastavíme kanály, cenotvorbu a komunikaci a převezmeme každodenní provoz. Dál platí: měsíční report, krátké konzultace, jasné odpovědnosti. Pokud je byt zatím prázdný, provedeme vás i vybavením a přípravou až po spuštění – nabídku připravíme individuálně.

Časté dotazy