Versicherungen sind das Thema, das Eigentümer am liebsten aufschieben, weil es keine Buchung bringt und keine Bewertung verbessert. Der Preis dieser Verschiebung zeigt sich erst im Schadensfall, und dann in voller Höhe. Der häufigste Satz, den wir in solchen Momenten hören, lautet: „Ich dachte, das ist über die Plattform abgedeckt.“ Dieser Beitrag ordnet die vier Bereiche, in denen Kurzzeitvermietung regelmäßig unversichert ist. Er ist eine Orientierung für das Gespräch mit Ihrem Makler und ausdrücklich keine Versicherungs- oder Rechtsberatung.

Warum der private Vertrag oft nicht greift

Hausrat- und Haftpflichtversicherungen sind auf eine private Wohnnutzung zugeschnitten. Die entgeltliche, wiederkehrende Beherbergung fremder Personen ist etwas anderes, und viele Policen schließen genau diese Nutzung aus oder behandeln sie als Gefahrerhöhung, die angezeigt werden muss. Die unangenehme Eigenschaft solcher Klauseln ist ihr Zeitpunkt: Sie fallen nicht beim Abschluss auf, sondern in der Schadensprüfung, wenn der Versicherer fragt, wer zum Schadenszeitpunkt in der Wohnung war und auf welcher Grundlage.

Entscheidend ist deshalb nicht, ob Sie versichert sind, sondern ob Ihr Versicherer weiß, was Sie tun. Eine schriftliche Anzeige der Nutzung ist der kleinste wirksame Schritt und kostet nichts außer einer E-Mail.

Die vier Schutzbereiche

  • Haftpflicht. Der Bereich mit dem größten Schadenpotenzial und der geringsten Aufmerksamkeit. Ein Gast stürzt auf der Treppe, verbrennt sich an der Therme oder ein Kind fällt vom Balkon. Hier geht es nicht um Inventar, sondern um Personenschäden, und die werden sehr groß.
  • Gebäude. Leitungswasser, Feuer, Sturm. Ein Rohrbruch in einer Wohnung mit wechselnden Nutzern, die den Haupthahn nicht finden, läuft länger als in einer bewohnten.
  • Inventar und Einrichtung. Möbel, Elektrogeräte, Küchenausstattung. Hier liegen die häufigen, kleinen Schäden, und hier sind Plattformlösungen relevant, aber begrenzt.
  • Ertragsausfall. Der am häufigsten fehlende Baustein. Ist die Wohnung nach einem Wasserschaden sechs Wochen unbewohnbar, fällt nicht nur der Reparaturbetrag an, sondern auch sechs Wochen Umsatz, dazu Stornokosten und Umbuchungen.

Was Plattform-Garantien leisten, und was nicht

Die Schadensprogramme der großen Plattformen sind nützlich, aber sie sind ein Kulanz- und Abwicklungsmechanismus, keine Versicherung mit Rechtsanspruch auf Ihrer Seite. Drei Grenzen sollten Sie kennen:

  • Sie gelten in der Regel nur für Aufenthalte, die über diese Plattform gebucht wurden. Direktbuchungen, Firmenkunden und Buchungen über andere Kanäle fallen heraus, und das ist genau der Teil des Geschäfts, den die meisten Vermieter ausbauen wollen.
  • Sie greifen überwiegend bei Gastverschulden. Leitungswasser, Feuer durch einen technischen Defekt oder Sturmschaden ist kein Gastschaden und damit kein Plattformfall.
  • Sie verlangen Fristen und Nachweise. Ohne Übergabedokumentation, datierte Fotos und eine zeitnahe Meldung ist der Anspruch praktisch nicht durchsetzbar.
Plattform-Garantien sind eine Ergänzung zum Versicherungsschutz, nie sein Ersatz, und sie endet dort, wo Ihre Direktbuchungen beginnen.

Der Nutzungsstatus als Knackpunkt

Mehrere Fragen entscheiden darüber, welcher Vertrag überhaupt der richtige ist, und sie gehören vor das Angebot, nicht danach: Vermieten Sie eine einzelne Wohnung oder mehrere Einheiten? Vermieten Sie dauerhaft oder nur wenige Wochen im Jahr? Liegt die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, und was sagt die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft zur gewerblichen Nutzung einzelner Einheiten? Der letzte Punkt wird fast immer übersehen, obwohl er im Ernstfall die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt betrifft und damit zusätzlich Konfliktpotenzial im Haus schafft.

Kommt Personal hinzu, etwa Reinigungskräfte oder ein Hausmeisterdienst, berührt das weitere Pflichten. Wer mit selbstständigen Dienstleistern arbeitet, sollte zudem klären, ob diese eigene Betriebshaftpflichtdeckung nachweisen können, denn deren Fehler landet sonst bei Ihnen.

Was Sie vor dem Maklergespräch zusammenstellen

Ein belastbares Angebot braucht belastbare Angaben. Folgende Punkte sollten Sie vorher schriftlich haben, weil sie jede Police beeinflussen:

  • Anzahl der Einheiten, Quadratmeter, Schlafplätze und Nutzungszeitraum im Jahr
  • Jahresumsatz oder eine realistische Planzahl, als Grundlage für den Ertragsausfall
  • Wiederbeschaffungswert des Inventars, einmal grob durchgerechnet, nicht geschätzt
  • Vorhandene Risikominderung: Rauchwarnmelder, Feuerlöscher, Wassermelder, geprüfte Elektrik, Schlüsselverwaltung
  • Vertriebskanäle, einschließlich Direktbuchungen

Die letzte Zeile ist die wichtigste, weil sie Ihre Risikostruktur beschreibt. Je größer der Anteil an Direktbuchungen, desto geringer ist die Reichweite jeder Plattformlösung und desto klarer muss die eigene Police sein.

In der Beratung von RM Advisory steht dieser Punkt bewusst am Anfang eines Setups und nicht am Ende, weil er die einzige Position ist, die bei einem Schaden über Fortführung oder Abbruch entscheidet. Alles andere lässt sich nachholen, ein fehlender Versicherungsschutz nicht.