Energie- und Nebenkosten: der unterschätzte Hebel auf die Marge

Umsatz steigern ist das beliebtere Thema, Kosten senken das wirksamere. Beim Energieverbrauch ist der Grund einfach: Jeder eingesparte Euro landet vollständig im Ergebnis, während ein zusätzlicher Umsatzeuro erst Provisionen, Reinigung und Abgaben passieren muss. Trotzdem sind Nebenkosten die Position, die Eigentümer am seltensten prüfen, meist weil sie als Fixkosten gelten. Sie sind aber keine Fixkosten, sondern eine Funktion von Belegung, Gästeverhalten und ein paar technischen Entscheidungen.

Warum Nebenkosten hier anders laufen

In der Dauermiete trägt der Mieter den Verbrauch und hat damit jeden Anreiz, ihn zu begrenzen. In der Kurzzeitvermietung trägt der Vermieter den Verbrauch, und der Gast hat überhaupt keinen Anreiz, weil der Preis unabhängig davon feststeht, wie weit das Fenster offen stand. Diese Entkopplung von Nutzung und Kosten ist keine Boshaftigkeit, sondern Systemlogik: Wer nicht zahlt, optimiert nicht.

Dazu kommt ein zweiter Unterschied. Eine dauerhaft bewohnte Wohnung hat einen gleichmäßigen Verbrauch. Eine Ferienwohnung hat Spitzen und Leerstände, und sie verbraucht auch im Leerstand, weil geheizt, gelüftet, entfeuchtet und regelmäßig betreten wird. Der Verbrauch korreliert deshalb schwächer mit der Belegung, als man erwartet, und genau darin liegt die Chance.

Die vier Treiber

• Heizen bei Abwesenheit. Der größte Posten in deutschen Objekten. Zwischen Abreise und Anreise wird häufig durchgeheizt, weil niemand daran denkt oder weil die Wohnung für den nächsten Gast warm sein soll. Beides lässt sich automatisieren statt dauerhaft laufen zu lassen.
• Warmwasser und Wäsche. Handtücher und Bettwäsche sind ein versteckter Energieposten, besonders bei Waschgängen auf 60 Grad, halb gefüllten Maschinen und Trocknernutzung aus Zeitdruck am Wechseltag.
• Dauerverbraucher. Zweitkühlschränke, Außenbeleuchtung, Standby-Geräte, elektrische Handtuchheizkörper und im Zweifel ein Boiler, der rund um die Uhr ein leeres Objekt mit Warmwasser versorgt.
• Gästeverhalten. Fenster auf bei laufender Heizung, Klimagerät über Nacht, Licht in allen Räumen. Einzeln kleine Beträge, über ein Jahr und viele Aufenthalte eine relevante Summe.

Was wirklich hilft, und was nicht

Die wirksamsten Maßnahmen sind unspektakulär und greifen am Leerstand an, nicht am Gast:

• Heizungssteuerung mit Zeitprofil. Smarte Thermostate, die nach der Abreise automatisch auf eine Grundtemperatur zurückfallen und einige Stunden vor der nächsten Anreise wieder hochfahren, sind der Punkt mit dem besten Verhältnis von Aufwand zu Wirkung. Wichtig ist eine sinnvolle Absenkung statt kompletter Abschaltung, damit kein Feuchteproblem entsteht.
• Begrenzte Gästeeingriffe. Nicht aus Misstrauen, sondern weil ein offener Regelbereich von 16 bis 28 Grad niemandem nützt. Ein vernünftiger Korridor erhält den Komfort und begrenzt den Ausschlag.
• Wäschelogistik prüfen. Volle Maschinen, passende Programme und, bei entsprechender Objektzahl, der Vergleich mit einem externen Wäschedienst. Der Vergleich geht öfter zugunsten des Dienstes aus, als Eigentümer erwarten, wenn Arbeitszeit mitgerechnet wird.
• Dauerverbraucher einmal auflisten. Ein Nachmittag mit einem Strommessgerät findet in fast jedem Objekt zwei bis drei Geräte, die ohne Nutzen laufen.
• Zählerstände monatlich notieren. Die billigste Maßnahme überhaupt. Ohne Zeitreihe erkennt man einen Defekt erst auf der Jahresabrechnung, also bis zu zwölf Monate zu spät.

Wenig bringt dagegen, was oft zuerst versucht wird: Appelle in der Hausordnung ohne technische Flankierung, der Austausch funktionierender Geräte gegen effizientere ohne Amortisationsrechnung, und das Herunterdrehen der Komforttemperatur. Der letzte Punkt spart Geld und kostet Bewertungen, und Bewertungen sind teurer.

Energie spart man im Leerstand, nicht beim Gast. Alles, was den Aufenthalt kälter macht, zahlt man über die Bewertung zurück.

Die relevante Kennzahl

Nebenkosten pro vermieteter Nacht machen das Thema steuerbar, weil sie Verbrauch und Belegung ins Verhältnis setzen. Ein illustratives Beispiel mit frei gewählten Zahlen: 3.000 Euro Energiekosten im Jahr bei 180 vermieteten Nächten ergeben rund 16,70 Euro pro Nacht. Sinkt der Verbrauch um zwölf Prozent, sind es 14,70 Euro, also etwa 360 Euro im Jahr, die vollständig im Ergebnis bleiben.

Interessanter als der Absolutwert ist die Entwicklung über die Monate und der Vergleich zwischen mehreren Einheiten. Wenn zwei ähnliche Wohnungen bei vergleichbarer Belegung deutlich unterschiedliche Werte zeigen, steckt dahinter fast immer ein konkreter technischer Grund, und den findet man nur, wenn man die Zahl überhaupt kennt.

Kommunikation statt Kontrolle

Gäste reagieren erstaunlich gut auf Begründungen und schlecht auf Verbote. Ein kurzer, freundlicher Hinweis im digitalen Gästeguide, wie die Heizung bedient wird und dass die Fenster zum Lüften kurz ganz geöffnet statt dauerhaft gekippt werden, wirkt besser als jede Verbotsliste, weil er praktisch hilft. Bei den von RM Hospitality betreuten Objekten läuft die Verbrauchsentwicklung deshalb im monatlichen Owner-Reporting in CENTCOM mit, neben Umsatz und Auslastung. Nicht weil Energie das spannendste Thema wäre, sondern weil es die Position ist, bei der sich Aufmerksamkeit am direktesten in Marge übersetzt.